Документ
Коментар
ФДМУ в листі від 26.08.2021 р. № 10-16-19614 розглянув питання щодо практичного застосування Методики розрахунку орендної плати за державне майно, затвердженої постановою КМУ від 28.04.2021 р. № 630 (Методика № 630).
Питання 1. Чи можна з цієї дати переглянути розмір орендної плати в бік зменшення, якщо в договорі порівняно з Методикою № 630 (адже ж змінилась методика) він більший? Чи дана норма застосовуватиметься з наступних змін до Методики № 630?
ФДМУ зазначив, що можливість зменшення орендної плати у випадку внесення змін до Методики № 630 щодо зменшення ставок оренди за договором, який був укладений без проведення аукціону або конкурсу передбачено Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженим постановою КМУ від 03.06.2020 р. № 483 (Порядок № 483).
Можливість перегляду розміру орендної плати також передбачено Примірним договором оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затвердженим постановою КМУ від 12.08.2020 р. № 820 (Примірний договір) у випадку, коли договір оренди укладено без проведення аукціону, а Методика розрахунку зазнала змін.
До введення в дію Закону України від 03.10.2019 р. № 157-ІХ «Про оренду державного та комунального майна» (Закон про оренду) сторони при укладанні договорів керувались положеннями Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом ФДМУ від 23.08.2020 р. № 1774, яким передбачено перегляд розміру орендної плати на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики її розрахунку, зміни орендної ставки, істотної зміни стану об’єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
Отже, перегляд орендної плати можливий за згодою сторін.
Питання 2. Як правильно обраховувати стартову орендну плату для майна, оренда якого здійснюється Національним банком або уповноваженим ним у встановленому законодавством порядку банком, в якому держава володіє часткою статутного капіталу в розмірі понад 75%, за цільовим функціональним призначенням для зберігання запасів готівки Національного банку та проведення технологічних процесів щодо забезпечення готівкового грошового обігу та окремого індивідуально визначеного майна?
Відповідно до Закону про оренду об’єкти державної та комунальної власності передаються в оренду за результатами проведення аукціону виключно в електронній торговій системі, у тому числі аукціону, предметом якого є право на продовження договору оренди об’єкта згідно із ст.18 Закону про оренду.
Перелік орендарів, що мають право укладати договори оренди без проведення аукціону, наведено в ст.15 Закону про оренду.
Порядком № 483 передбачено, що у випадку, коли об’єктом оренди є майно, що було закріплене на праві господарського відання за Національним банком і передане до сфери управління інших державних органів або у комунальну власність або закріплене на праві господарського відання за Національним банком, та оренда такого майна здійснюється Національним банком або уповноваженим ним у встановленому законодавством порядку банком, у якому держава володіє часткою статутного капіталу в розмірі понад 75 відсотків, за цільовим функціональним призначенням для зберігання запасів готівки Національного банку та проведення технологічних процесів щодо забезпечення готівкового грошового обігу, то розмір стартової орендної плати визначається на підставі чинної на сьогодні Методики № 630.
Якщо об’єктом оренди є окреме індивідуально визначене майно (крім транспортних засобів), то розмір стартової орендної плати визначається на підставі Методики № 630.
Методикою № 630 визначені формули для розрахунку річної, місячної, добової або погодинної орендної плати, а також ставки за оренду окремого індивідуально визначеного майна.
Отже, на думку ФДМУ, наявність у Порядку № 483 відсильної норми на чинну Методику № 630 дає підстави для її застосування при розрахунку стартової орендної плати для аукціону.
Питання 3. Як необхідно проводити індексацію орендної плати? Чи потрібно вносити зміни в договори оренди?
Законом про оренду визначено, що орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з чинною Методикою № 630. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно.
Методикою № 630 для договорів, річна орендна плата за якими становить 1 грн., встановлено виключення і індексація за такими договорами не нараховується.
Пунктом 2 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону про оренду визначено, що договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Оскільки за загальним правилом будь-який договір передбачає домовленість сторін, спрямовану на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків, а зміни до договору допускаються виключно за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, то внесення змін в частині індексації залежить від домовленості між орендодавцем та орендарем.
Питання 4. Як потрібно здійснювати розрахунок стартової орендної плати за окреме індивідуально визначене майно?
Наявність у Порядку № 483 відсильної норми на Методику № 630 і є підставою для застосування останньої при розрахунку стартової орендної плати для оренди іншого окремо індивідуально визначеного майна.
Питання 5. Яким чином проводити індексацію орендної плати за січень — грудень третього року оренди і кожного наступного календарного року оренди?
Коригування орендної плати на річний індекс інфляції за січень — грудень третього року оренди і кожного наступного календарного року оренди передбачено п.17 Методики № 630 та п.3.2 Примірного договору.
Питання 6. Як розраховується орендна плата за неповний місяць оренди?
ФДМУ вважає за можливе нараховувати орендну плату в неповному місяці за фактичну кількість днів користування.